Muitas vezes, o valor de aquisição pode assustar quem quer comprar um imóvel. Apesar de ser altamente atrativo para investidores por conta de uma série de motivos, o setor imobiliário pode afastar aqueles que não possuem um grande montante para investir de uma só vez.
Entretanto, existem formas de driblar este obstáculo. Uma alternativa é a busca por formas de financiamento. Este modelo de compra, conhecido como alavancagem, consiste na busca por uma instituição financeira para financiar parte do imóvel, de forma que o investidor não precise dispor de todo o dinheiro no momento da compra.
O curioso é que, não raro, esta alternativa é tão vantajosa que até quem teria o dinheiro para comprar o imóvel à vista pode aproveitar a oportunidade. A pergunta que fica é: como saber se vale mais a pena comprar um imóvel à vista ou financiado? Vamos nos aprofundar nesta questão a seguir.
Como comparar a compra de um imóvel à vista com a compra com financiamento?
Antes de realizar um investimento, é preciso estudá-lo para certificar-se de que se trata de um bom negócio. Neste processo, é natural fazer comparações. Mas como comparar uma compra à vista com a mesma compra feita com um financiamento?
Uma das melhores formas de comparação é a utilização de indicadores. Um dos indicadores mais utilizados no mercado imobiliário é a TIR (Taxa Interna de Retorno). Com ela, é possível descobrir se um investimento é mais vantajoso sendo comprado à vista ou com um financiamento imobiliário.
Em resumo, a TIR é um indicador que avalia a eficiência do investimento, indicando qual é a rentabilidade do negócio ao longo do tempo. Este indicador é importante justamente porque nos permite comparar diferentes tipos de investimentos – ou seja, torna possível comparar a compra à vista com a compra financiada.
Como funciona o cálculo da TIR?
A TIR, como mencionamos acima, é um indicador sensível ao tempo. Sendo assim, quanto mais dinheiro o investidor precisar pagar nos primeiros meses, menor será a sua TIR. Um investimento similar que demande menos dinheiro inicial terá, portanto, uma TIR maior.
Sendo assim, muitas vezes acaba sendo mais vantajoso optar pelo financiamento. Se, por exemplo, o investidor pagar 20% do valor do imóvel como entrada, é possível usar o restante do valor para investir em outro ativo ou para comprar outros imóveis para locação, fazendo com que o aluguel pague as parcelas (alavancagem) e conquistando um investimento mais eficiente.
Neste cenário, não podemos deixar de considerar, ainda, questões como taxa de juros do financiamento, prazo, inflação, possibilidade de valorização do imóvel e potencial de locação. Estes aspectos, somados ao cálculo da TIR, vão indicar se a compra é mais vantajosa à vista ou com financiamento – e podem servir como argumento para negociar um desconto caso o comprador tenha condições de realizar o pagamento à vista.
O papel da alavancagem na compra de um imóvel
Vamos entender melhor como funciona a alavancagem? Comprar um imóvel alavancado nada mais é do que utilizar o dinheiro de terceiros, através de agentes financiadores, como bancos, consórcios ou investidores, na compra de um bem.
Esse mecanismo é muito utilizado por investidores imobiliários que compram imóveis para lucrar com a sua valorização e com o aluguel gerado. A alavancagem é uma prática muito popular nos Estados Unidos, sendo amplamente ensinada pelo autor do livro “Pai Rico, Pai Pobre”, Robert Kiyosaki. Em resumo, a estratégia segue os seguintes passos:
- Comprar imóveis utilizando o dinheiro de financiamento imobiliário;
- Alugar estes imóveis para gerar uma renda mensal;
- Pagar as prestações dos financiamentos com os aluguéis obtidos pelos imóveis;
- Aproveitar que, muitas vezes, o aluguel é mais alto que a prestação do financiamento, e lucrar com isso.
Mas não é só nos EUA que a estratégia de alavancagem pode ser utilizada para investir em imóveis. Na verdade, é bem possível utilizar a mesma estratégia no Brasil, pois, apesar da grande variação da taxa de juros verificada no último ano, temos excelentes taxas de financiamento imobiliário. Temos um ebook, que você pode conferir neste link, que explica melhor esse tema.
Por onde começar?
Quando encontrar um imóvel que você julgue interessante, busque saber o valor cobrado pelo imóvel sendo negociado à vista ou financiado. Muitas construtoras oferecem financiamento direto, e há também a possibilidade de buscar por bancos. Nós temos um simulador que pode facilitar esta análise.
Tenha todos os dados em mãos para calcular a TIR destes cenários e comparar com outros investimentos. Você também pode contar com o apoio dos especialistas da Lidderar neste momento.
Respondendo à pergunta inicial
A verdade é que toda a compra de imóvel deve ser muito bem estudada. As informações aqui passadas vão lhe ajudar a decidir qual a melhor forma de adquirir um imóvel:
- à vista, negociando um bom desconto;
- financiando o valor, caso os juros cobrados não atrapalhem a rentabilidade do negócio; ou
- utilizando formas de alavancagem para melhorar ainda mais a rentabilidade do negócio.
Sabemos que considerar tantas variáveis nem sempre é simples. Por isso, ser bem assessorado neste momento pode ser fundamental. Se quiser ter a garantia do melhor negócio, entre em contato com a Lidderar: nossa equipe multidisciplinar com grande experiência nesse tipo de análise terá o maior prazer em calcular a melhor alternativa para você.
