01/02/2021
Relatório Imobiliário definitivo 2020: Imóveis residenciais

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O ano de 2020 tinha tudo para continuar a retomada do setor imobiliário, visto desde 2019. Entretanto, com a pandemia do Corona Vírus, trazendo a doença COVID-19, criou-se uma crise econômica mundial nunca visto.

Mesmo assim, algumas ações foram tomadas para mitigar os problemas econômicos mais severos e dentre algumas medidas, afetou positivamente o mercado imobiliário, principalmente o brasileiro.

Neste artigo, apresentaremos informações consolidadas do mercado imobiliário em 2020, referente a imóveis residenciais.

Como foi o ano de 2020 para o mercado de imóveis residenciais?

Para responder a esta pergunta, podemos utilizar o Índice FipeZap, o primeiro índice de preços de imóveis com abrangência nacional, desenvolvido em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo Grupo ZAP. Esta pesquisa acompanha a variação no valor médio do metro quadrado do mercado imobiliário em 50 cidades brasileiras, com base em anúncios na internet – tanto para compra e venda, quanto para locação.

Começamos com boas notícias: o preço de venda dos imóveis residenciais subiu, em média, 3,67% no Brasil ao longo do ano de 2020. Já o preço de locação de imóveis residências, no mesmo período, subiu 2,48%. Esses aumentos foram os primeiros observados desde 2014.

Já a inflação?

A variação dos preços ao consumidor, o índice IPCA fechou 2020 em 4,52%. Com isto, o preço médio de venda e locações de imóveis residenciais encerrará 2020 com queda em termos reais. Na comparação entre a variação acumulada do Índice FipeZap e a inflação, o preço médio de venda dos imóveis residenciais encerrou o período com queda real de 0,85% e de locações em 1,19%.

Figura 1: Tabela comparativa dos índices FipeZap e inflação. Fonte: FipeZap.

 

O preço médio de venda e locação residencial nas capitais brasileiras em 2020

 

Em relação a compra e venda de imóveis residenciais, os dados do FipeZap apresentaram queda nominal (desconsiderando a inflação) somente em Recife, com desvalorização de 0,38% em 2020. As demais capitais monitoradas registraram aumento de preços no último ano, destacando-se:

  • Brasília +9,13%
  • Manaus +8,76%
  • Curitiba +8,10%
  • Maceió +7,90%
  • Vitória +7,49%
  • Florianópolis +7,02%
  • Campo Grande +5,91%

Considerando os dados de locação, apenas Curitiba registrou queda nominal de 0,37% em 2020. O maior aumento ocorreu em Goiânia, registrando 8,87% de alta. Demais destaques:

  • Belo Horizonte +6,24%
  • Recife +5,0%
  • Salvador +4,96%
  • Brasília +4,91%
  • Porto Alegre +1,27%
  • São Paulo +1,14%
  • Florianópolis +0,82%
  • Rio de Janeiro +0,70%
  • Fortaleza +0,26%

A alta nos preços dos imóveis em 2020 acontece em meio a pandemia do Corona Vírus, em que o governo brasileiro tomou medidas para combater uma esperada crise econômica. Algumas dessas medidas tornou o mercado imobiliário mais atraente, destacando um cenário de juros baixos (nunca tão baixos na história), gerando maior procura e volume de crédito imobiliário contratado no país. Isso fez com que o número de vendas aumentasse sobre o número de novas locações. Porém, nem por isto, a locação deixou de ser atraente.

Em relação a compra e venda de imóveis residenciais, o preço médio do m² residencial no país ficou em R$7.486,00 em dezembro de 2020. Os dados do FipeZap apontaram o Rio de Janeiro como o m² mais caro do país seguido de São Paulo e Brasília, respectivamente:

Na região sul, o m² apresentou valores interessantes entre as três capitais, a saber:

reais por m2 das capitais do sul do Brasil

Figura 2: Reais por m² das capitais do Sul do Brasil

Entre as capitais monitoradas com menor preço médio do metro quadrado residencial em dezembro, destacaram-se:

  • Campo Grande: R$4.376/m²
  • Goiânia: R$4.483/m²
  • João Pessoa: R$4.515/m²

Tratando-se de locação, temos os seguintes dados: todas as 25 cidades monitoradas pelo Índice FipeZa, o preço médio do aluguel encerrou o mês de dezembro em R$30,46/m² Entre as 11 capitais monitoradas, São Paulo se manteve como a capital com o preço médio mais elevado R$40,06/m² seguida por:

  • Brasília R$32,16/m²
  • Recife R$31,50/m²
  • Rio de Janeiro R$30,74/m²

Já entre as capitais com menor valor de locação residencial, destacaram se:

  • Fortaleza R$17,37/m²
  • Goiânia R$18,46/m²
  • Curitiba R$20,77/m²
  • Belo Horizonte R$23,54/m²

Com todos os dados apresentados, conseguimos calcular a rentabilidade do aluguel (a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis), também chamada rental yield para o investidor que opta em adquirir o imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel ao longo do tempo. Cidades em destaque:

Figura 3: Tabela comparativa dos índices FipeZap e inflação. Fonte: FipeZap.

Esses números podem ser utilizados para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções disponíveis aos investidores. Com isso, o retorno médio do aluguel residencial anualizado) encerrou em dezembro de 2020 em 4,70% percentual marginalmente inferior ao registrado há 12 meses (recuo de 0,03 ponto percentual) mas ainda assim superior à rentabilidade média projetada de aplicações financeiras de referência, como poupança, investimentos atrelados ao CDI, etc.

 

Como podemos sintetizar o ano de 2020 para os imóveis residenciais?

 

A crise gerada pela pandemia está dificultando diversos investimentos ao longo de 2020. Contudo, algumas oportunidades acabam sendo geradas e basta estar atento, verificar os dados e investir na melhor opção possível. Neste caso, perceber como se comportou o mercado imobiliário no último ano, aliado aos dados econômicos nos auxilia a analisar o atual momento para entrar ou sair de um investimento.

Para entender melhor o movimento de recuperação imobiliária, observada a partir de 2019, no gráfico a seguir, a linha em azul escuro mostra a evolução dos valores dos imóveis. A linha amarela mostra que os preços das locações também estavam evoluindo para essa recuperação, porém a pandemia atrapalhou um pouco mais.

Figura 4: Gráfico mostrando a variação entre os índices do FipeZap ao longo dos últimos 10 anos.

 

Concluindo, investir em imóveis é altamente recomendado – tanto para comprar para valorização, quanto para ganhos com locação. Após a pandemia, este cenário tenderá a mudar, fazendo com que toda uma nova análise deverá ser feita. E quem sabe observar se a recuperação realmente aconteça e crie alicerces fortes o suficiente para um novo ciclo de alta de imóveis no Brasil. Ficaremos alerta.

A LIDDERAR é especializada em trazer valorização e rentabilidade para seus clientes por meio da inovação aberta. Estuda o mercado e suas nuances de acordo com o momento vivido, para sempre buscar o melhor negócio. Qualquer dúvida sobre os temas aqui tratados, por favor, entre em contato conosco que estaremos totalmente disponíveis para lhe ajudar.

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