05/07/2021
Imóveis: hóspede ou inquilino?

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Os investidores e proprietários de imóveis devem ficar de olho nas oportunidades de diferentes tipos de locação. Existem as locações tradicionais, com contrato de até 30 meses de duração e locações temporárias de imóveis mobiliados, as chamadas Short Stay (termo em inglês que significa Curto Período). Neste último, o locador costuma fornecer acesso à internet, TV a cabo e enxoval completo.

No conteúdo de hoje, apresentaremos um panorama de dois tipos de locação, para criar um entendimento melhor e compreender os modelos atuais de locação para Hóspedes e Inquilinos.

Modelos de locações tradicionais

Até pouco tempo atrás, alugar um apartamento ou uma casa tinha apenas uma forma: um contrato de locação de 30 meses, através de uma imobiliária ou um corretor de imóveis – que normalmente era uma pessoa conhecida, ou indicação de um amigo ou familiar.

Este tipo de locação possui características específicas: devido ao tempo de locação costumar ser maior, o Inquilino provavelmente realizará modificações no imóvel para adequá-lo as suas preferências. Para esses casos, costuma-se oferecer uma garantia contra depredação e realizar vistorias (antes e após a locação) a fim de garantir que o imóvel será entregue ao proprietário nas mesmas condições de quando entregue ao Inquilino.

Além de uma garantia e/ou fiador, o Inquilino efetuará o pagamento do primeiro aluguel após morar 30 dias e no caso de inadimplência e/ou recusa em desocupar o imóvel, será necessário entrar com ação judicial (processo longo, especialmente se houver crianças na residência).

Ainda, este modelo é a principal forma de locação no Brasil, porém em diversos países isto mudou, e também está mudando em nosso país.

Novos modelos de locação: Short Stay e Long Stay

A locação Short Stay, locação que ocorre por até 90 dias (3 meses), e a locação Long Stay (locações acima de 3 meses) surgiram para atender, principalmente, a geração Y (nascidos de 1980 a 1994) e Z (de 1995 a 2010), que priorizam a mobilidade, as experiências e a vida conectada à internet. Com isto, a troca de moradia pode ser mais rápida em comparação a gerações anteriores. A ideia de comprar um imóvel para a vida toda está perdendo um pouco de sentido para essas gerações.

Normalmente, para esse público, é fundamental entregar rapidez e fluidez num processo de fechamento de negócios: de visitas virtuais à utilização de aplicativos de busca de imóveis; inovações e facilidades, como: aprovação de crédito automática, imediata e sem fiadores, e as assinaturas digitais de contratos. Tudo para eliminar a burocracia do processo de locação do morador (sem fiador, 100% digital), suficiente para uma pessoa, se precisar, conseguir alugar um imóvel por apenas 1 dia, agregando serviços e comodidades, e tempo de contrato flexível.

Além de ter como público-alvo executivos, profissionais expatriados, estudantes, famílias em férias ou pessoas em tratamento médico fora de sua cidade, vale a pena ficar de olho inclusive em oportunidades fora dos grandes centros urbanos. Cidades mais afastadas costumam abrigar fábricas ou filiais de empresas multinacionais. Esses locais têm alta rotação de funcionários estrangeiros e a rede hoteleira local costuma ser insuficiente para atender a demanda. Pensando mais localmente, Florianópolis, além de possuir uma temporada de verão com alta demanda, também possui eventos diversos em cerca de 220 dias do ano.

Abaixo temos um quadro comparativo entre os dois tipos de locações e suas particularidades:

Identificando as mudanças no mercado de locações, as construtoras tem procurado se adaptar e conquistar fatias dos novos consumidores desse mercado, com iniciativas como plataformas de aluguel totalmente digitais e sem burocracia, possibilitando escolher diretamente do celular apartamentos com valores que partem, por exemplo, de R$ 100,00 por noite a R$ 3.000,00 mensais. As construtoras não mais somente buscam vender um imóvel, buscam vender soluções e possibilidades de moradia.

Com a pandemia, não corro o risco ao realizar locações Short Stay?

A resposta é não, pois segundo o PL 1.179/20, a suspensão temporária dos pedidos de despejo não se aplicará nas demais situações permitidas na Lei 8.245/91, a saber:

  • Locação para temporada para prática de lazer;
  • Retomada do imóvel após fim do contrato para uso do proprietário;
  • Realização de obras aprovadas pelo Poder Público.

Além disto, diversas plataformas que auxiliam nesses novos modelos de locação estão inovando e trazendo maior segurança jurídica.

Dados atuais de locação de temporada

Dados do site AirDNA  mostram os efeitos da pandemia do COVID-19 no setor de turismo, que registrou redução no número de novas reservas em todo mundo, tendo um impacto mais considerável — na comparação entre fevereiro e março (início das medidas restritivas de circulação) — no Chile (66%), Brasil (54%), Equador (44%) e China (41%).

Diante deste cenário, plataformas que até então, tinham como principal serviço o Short Stay, estão investindo no mercado de locações de Long Stay como uma alternativa para se recuperarem da crise do COVID-19 que impactou fortemente as viagens ao redor do mundo.

Todavia, a crise do COVID-19 também acelerou a implementação do trabalho remoto, o chamado home office. Com isso, as pessoas não precisam necessariamente trabalhar nos grandes centros urbanos, enfrentar horas de trânsito ou possuir uma residência fixa para desempenhar seu trabalho e serem produtivas. Elas podem trabalhar de casa, ainda que a “casa” não seja fixa e possam mudar de cidade ou país após alguns meses.

Respondendo à pergunta inicial

Acompanhando as inovações e mudanças dentro da área de locação de imóveis, a resposta para nossa pergunta “Hóspede ou Inquilino?” deve ser TANTO FAZ. Devemos estar preparados para atender um maior público possível e maximizar a rentabilidade de seus ativos imobiliários. É importante destacar que cada tipo de locação tem características próprias que devem ser estudadas para garantir o melhor resultado para sua carteira imobiliária.

A Lidderar, startup do Grupo SOMMA que nasceu dentro do SOMMA Multi-Family Office, é especializada em trazer inovação, valorização e rentabilidade para carteira imobiliária de seus clientes, estudando o mercado e suas nuances, para buscar o melhor negócio, de acordo com o momento vivido. Se você tiver qualquer dúvida,  entre em contato conosco, estamos totalmente disponíveis para lhe ajudar.

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